שוקלים לרכוש דירה מקבלן? ריכזנו עבורכם מספר דברים שחשוב לבדוק ולדעת לפני חתימה על חוזה לרכישת הדירה החדשה.

1. בחירת הדירה ואזור מגורים

השלב הראשון ברכישת דירה חדשה מקבלן הוא בחירת הפרויקט. לפרויקט בניה של דירות מגורים ניתן להיחשף במגוון דרכים – מודעת פרסום, מתווכים, מכרים, בני משפחה ועוד. אם מצאתם פרויקט שמעניין אתכם, חשוב שתבדקו לעומק את הפרטים הבאים:

• בדיקת הסביבה של הבניין: חשוב לבדוק האם קיימים באזור מתקנים שחשובים לשגרת החיים שלכם, כגון מרכזי קניות, פארקים, גנים, בתי כנסת ועוד, או שמתוכננים לקום מתקנים כאלה. כמו כן, חשוב לבדוק האם באזור קיימים או עתידים להיות מטרדים שעלולים להפריע לשגרת החיים, כגון מטרד רעש מבית ספר סמוך ומטרד ריח הנובע ממזבלה שמצויה באזור. רצוי ומומלץ לבקר באזור מספר פעמים ואף לשאול אנשים שגרים בקרבת המקום על איכות החיים בו.
• בדיקה לגבי היזם והקבלן: חשוב לבדוק פרטים לגבי היזם והקבלן של הפרויקט. כיום, באמצעות חיפוש חופשי באינטרנט ניתן לאתר מידע רב, לרבות מידע לגבי תלונות ושביעות רצון של רוכשים קודמים, מידע לגבי תביעות משפטיות כנגד היזם או הקבלן ועוד. חשוב לוודא שהבנייה מבוצעת ע"י קבלן רשום, שמחזיק ברישיון בתוקף מתאים הן לפי סיווגו המקצועי והן לפי סיווגו הכספי (ניתן לבדוק זאת ב"פנקס הקבלנים" שבאתר משרד הבינוי והשיכון).
• בדיקה לגבי הזכויות בקרקע: יש לבדוק האם הקרקע בבעלות המוכר או האם יש למוכר זכות לבצע את העבודות ולמכור את הדירה. ניתן לבדוק במרשם המתאים האם הקבלן רשום כבעלים של הקרקע. אם מדובר ב"עסקת קומבינציה" (עסקה שבה בעל הקרקע מוכר חלק ממנה לקבלן בתמורה לדירות בפרויקט), יש לבדוק האם רשומה הערת אזהרה לטובת הקבלן על הקרקע, מה קבוע בהסכם שבין הקבלן ובין בעל הקרקע והאם דירה ספציפית ששוקלים לרכוש כבר יוחדה לבעל הקרקע. אם מדובר בדירה שנמכרת במסגרת פרויקט תמ"א 38, יש לבחון, בין היתר, את ההסכם שבין הקבלן ובין דיירי הבניין, לוודא שההסכם בתוקף, שהקבלן רשאי למכור את הדירה לפי ההסכם, שלא קיימים מתנגדים לפרויקט שעשויים לעכב אותו או למנוע ממנו לצאת לפועל, שהדירה הספציפית לא הוקצתה לאחד מהדיירים הנוכחיים בבניין ועוד. כמו כן, יש לוודא שאין על הקרקע מגבלות כגון שעבודים, עיקולים או זכויות אחרות של צדדים שלישיים. ככל שעל הקרקע זכות חכירה מרשות מקרקעי ישראל, יש לבדוק האם הזכות עברה היוון (עשויה להיות לכך משמעות כספית מצד הרוכש).

• קיומו של היתר בנייה: יש לוודא שבידי המוכר יש היתר בנייה מאת הרשות המקומית, וזאת לגבי הבניין שבו נרכשת הדירה. ככלל, אין לרכוש דירה בבניין שלגביו טרם הוצא היתר בנייה. אם היזם מציע דירות למכירה בתלות בקבלת היתר הבנייה, מוצע לוודא שתעמוד לכם זכות לבטל את ההסכם אם לאחר תקופה מסוימת לא התקבל ההיתר.
• בדיקת המפרט והתכנון של הדירה: יש לבדוק לפי המפרט שהיזם נדרש למסור, האם מיקום הדירה (קומה וכיוון הדירה), מספר החדרים שבה, גודל החדרים, מוצרי הגמר המובטחים והמפרט הטכני (מספר שקעי חשמל, למשל) – מתאימים לצרכים שלכם. בהקשר זה חשוב לקחת בחשבון צרכים ארוכי טווח, למשל צורך בכמות מסוימת של חדרים לנוכח צפי להגדלת התא המשפחתי.
• בדיקת העלות הכוללת: יש לבדוק האם מחיר הדירה שהוצע כולל מע"מ וכולל גם עריכת שינויים ותוספות, ומה עלות השינויים והתוספות שתרצו. לעתים ניתן יהיה לבקש לבצע שינויים ללא תשלום נוסף לקבלן, ויש לבדוק אם אפשרות זו ניתנת ע"י הקבלן. יש לשים לב שהעלות הכוללת של הדירה גבוהה מהעלות שבה נקב היזם, שכן העלות עשויה לכלול תשלומים נלווים, כגון תשלום שכ"ט לעו"ד של הקבלן ושל הקונה, דמי תיווך, עלויות מעבר, הצמדה של מחיר הדירה למדד תשומות הבניה, מס רכישה, אגרות שונות ועוד. 
• מימון הדירה: בשים לב להערכה של העלות הכוללת על הדירה, יש לבדוק אם מבחינה עקרונית תוכלו לקבל משכנתא ובאיזה סכום.

2. מו"מ וחתימה על חוזה

לאחר שערכתם את כל הבדיקות ובחרתם דירה ספציפית, השלב הבא הוא קבלת מסמכי החוזה מחברת הבנייה. המלצתנו לרוכשים היא לא לחתום על זיכרון דברים או "בקשה לרכישת דירה", אלא לבקש את טיוטת החוזה ולהעביר אותה לעורך הדין שמייצג אתכם. יש לדעת שעוה"ד של הקבלן מייצג את הרוכשים רק לעניין רישום הזכויות, כאשר אם התמורה בגין הדירה הנרכשת נמוכה מכ-4.64 מיליון ₪ – הוראות הדין מגבילות את גובה שכה"ט שישולם לו (כ-5,000 ₪ או 0.5% מתמורת הדירה, לפי הנמוך; לפני הוספת מע"מ).

חוזה לרכישת דירה מקבלן אוחז בדרך כלל עמודים רבים, הוא לא תמיד ברור ולעתים הוא לא כולל את כל הדברים שהובטחו לכם בתהליך. חשוב שתעיינו בחוזה, גם אם שכרתם עו"ד שייצג אתכם בעסקה. להלן מספר דברים שחשוב לבדוק:

• בחוזה רשומות כל ההסכמות וההבטחות שהקבלן או איש השיווק מטעמו נתנו.
• בחוזה יש זיהוי מפורט של הדירה הנרכשת (מס' בניין, מס' דירה, מס' חדרים בדירה, כיווני אוויר וכד'), וכן זיהוי מפורט של ההצמדות לדירה. כך, למשל, יש לצרף לחוזה כנספח שרטוט של החניון שבו יצוין המיקום הספציפי של החניה שצמודה לדירה הנרכשת.
• אם נבחרה חברת ניהול לבית המשותף, יש לברר מי החברה ומה העלויות.
• בחוזה נקוב המחיר הסופי עבור הדירה, כשהוא כולל מע"מ ולא יהיו תשלומים עתידיים עבור הוצאות פיתוח (הוצאות בגין פיתוח הסביבה של הפרויקט – כביש, גינון וכד'). 
• מוצע לקבוע בחוזה שמותר לרוכש לבצע שינויים ותוספות לדירה, כאשר המועד להצגת הבקשות מהקבלן אינו מוקדם מידי ומאפשר לרוכשים לשקול מהם השינויים והתוספות הרצויים. ככל שכבר סוכמו השינויים והתוספות, יש לציין אותם בחוזה לרבות את העלויות והזיכויים. כך, למשל, אם החלטתם לבנות מטבח משלכם ולוותר על המטבח שהקבלן נותן, יש לציין בחוזה מה גובה הזיכוי שתקבלו בגין הוויתור.
• יש לבדוק האם הקבלן מתחייב להתקין מערכות שלמות (דוד שמש, מזגן ומע' תקשורת) או שהוא מתחייב רק להכין את התשתית לאותן מערכות.
• בחוזה כתוב שההוצאות בגין הנפקת בטוחה להבטחת כספי הרכישה, חלות על הקבלן.
• בחוזה נכלל מועד מוגדר למסירת הדירה וכן מועד מדויק לרישום זכויות הקונה בנכס ומועד לרישום הבניין כבית משותף.
• בחוזה מוגדרת תקופת זמן קצרה וסבירה לסיום עבודות הפיתוח בפרויקט, כך שהרוכש לא יתגורר זמן רב בסביבת אתר בנייה.
• החוזה נדרש להסדיר את תהליך קבלת הדירה – בדירה ייערך סיור וימולא פרוטוקול מסירה, בו יפורטו כל הליקויים שיתגלו על ידי הקונה. רצוי שהקונה יגיע למעמד מסירת הדירה בליווי של בעל מקצוע מטעמו שיבחן את הדירה, ולהסדיר אפשרות זאת בחוזה. ככל שבעל מקצוע מטעם הקונה לא יימצא במקום, יש לכלול בחוזה הוראה שלפיה הקבלן יחויב לתקן כל ליקוי שאותו קונה סביר (שאינו מומחה) לא יכול היה לגלותו בבדיקה סבירה, גם אם הליקוי לא נרשם בפרוטוקול המסירה. רצוי לא להסכים לסעיף שלפיו משמעות קבלת הדירה היא שהדירה במצב מושלם ע"פ המפרט.
• בחוזה כתוב שהקבלן נושא בתשלומי המיסים החלים על מוכר בעסקת מקרקעין (מיסי ארנונה ומיסים שוטפים יחולו על הקבלן עד יום מסירת החזקה בדירה; היטל השבחה יחול על הקבלן בגין תכניות שאושרו עד מועד חתימת ההסכם; מס שבח/מס הכנסה בגין מכירת הדירה יחול על הקבלן).
• בחוזה כתוב שערבויות שהונפקו לקונה יושבו לבנק המלווה אך ורק כנגד מסירת החזקה בדירה; ושאם החוזה יבוטל, הערבויות לא יוחזרו עד קבלת הכספים ששילם הקונה.

3. תשלומים בגין הדירה והבטחת כספי הרוכש

בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, אסור לקבלן לגבות מרוכש מעל ל- 7% ממחיר הדירה, מבלי למסור לרוכש ערובה לכספיו. בחוק נקבעו חמש דרכים להבטחת הכספים: (1) ערבות בנקאית; (2) פוליסת ביטוח; (3) שעבוד לטובת הרוכש; (4) העברת זכויות בדירה הנרכשת לטובת הרוכש; (5) רישום הערת אזהרה. מתוך אפשרויות אלה, השתיים הראשונות הן המומלצות כיום להבטחת כספי הרוכש. 

כאשר הבטוחה שניתנה היא אחת מאלה שפורטו בס' 5-3 לעיל, נקבע בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה), התשל"ה-1975, שהקונה לא ישלם תשלומים שעולים על האמור בתקנות, אלא בהתאם להתקדמות הבנייה.

המלצתנו היא לא להעביר כספים באופן ישיר לקבלן מבלי שהכספים מוגנים, לרבות לא את 7% שהקבלן יכול לגבות ללא בטוחה. את הסכום שמשקף עד 7% מהתמורה ניתן להעביר לחשבון נאמנות שייפתח בבנק ויהיה על שם עוה"ד של הקבלן, ושלא יועבר לקבלן עד לאספקת אחת מהערובות שצוינו לעיל.

יש להעביר את כל התשלומים רק באמצעות פנקס שוברים שתקבלו מהקבלן, ולוודא שעל השוברים מצוינים מספר הדירה ופרטי החשבון של הבנק המלווה; ולבדוק מול הבנק המלווה שהפרטים נכונים.

4. איחור במסירת הדירה

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, מסדיר את הפיצוי שרוכש דירה יהיה זכאי לקבל, ללא הוכחת נזק, מקום בו הדירה לא נמסרה לפי חוזה המכר:

• עד 60 יום אין זכאות לפיצוי מכוח החוק.
• איחור של מעל 60 יום יזכה את הרוכש בפיצוי בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כשהם מוכפלים ב-1.5, החל מיום האיחור הראשון ועד לתקופה של 8 חודשי איחור ממועד המסירה שבחוזה המכר, עבור כל חודש איחור או חלק יחסי ממנו; החל מהחודש ה-9 – דמי שכירות כאמור כשהם מוכפלים ב-1.25, עבור כל חודש איחור נוסף או חלק ממנו.

מומלץ לא להסכים לסכום אחר לפיצוי שיקבל הקונה במקרה של איחור, סכום חלופי שלרוב יהיה נמוך מהפיצוי שקבוע בחוק.

5. תקופת הבדק ותקופת האחריות

בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 נקבע, כי קבלן נדרש לתת אחריות על דירות שהוא מכר. האחריות מחולקת לשתי תקופות: תקופת בדק ותקופת אחריות.

תקופת הבדק קבועה בתוספת לחוק, תחילתה במועד מסירת הדירה לרוכש וסיומה תלוי במהות הליקוי. כך, למשל, נקבע כי לגבי כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – תקופת הבדק שלגביה יש לקבלן אחריות היא החל ממועד מסירת הדירה ועד 4 שנים לאחר מכן.

תקופת האחריות לגבי כל סוג של ליקוי, מתחילה 3 שנים בתום תקופת הבדק.

ההבדל בין תקופת הבדק לתקופת האחריות הוא שבתקופת הבדק כל אי התאמה שתתגלה בדירה תהיה באחריות הקבלן, אלא אם הקבלן הוכיח שהדבר נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש. לעומת זאת, בתקופת האחריות אי התאמה תהיה באחריות הקבלן רק אם הרוכש הצליח להוכיח שמקור הליקוי או אי ההתאמה הוא בתכנון, בעבודה או בחומרים.

הקבלן יישא באחריות במקרים נוספים, כגון כאשר התגלתה אי התאמה שנוגעת לאי יציבות הבניין או אי בטיחות הבניין ("אי התאמה יסודית").

ציינו לעיל מספר נקודות שחשוב לדעת ולבדוק בתהליך הרכישה של דירה מקבלן. מובן, כי יש לבחון כל עסקה לגופה ואנו ממליצים לשכור את שירותיו של עו"ד מתחום המקרקעין על מנת שילווה אתכם בתהליך.

אתם מוזמנים לפנות אלינו ככל שיש לכם שאלות לגבי האמור או ברצונכם לקבל מידע נוסף.

תביעה ייצוגית היא תביעה אשר מוגשת ע"י אדם בשם קבוצה של אנשים, בגין נזק שנגרם להם כתוצאה מפעילות מסוימת של הנתבע. לרוב הנזק שנגרם לכל אחד מחברי הקבוצה הייצוגית הוא קטן יחסית, באופן שאינו מקנה להם כדאיות להגיש תביעה אישית. כדי לתמרץ אנשים להגיש תביעות ייצוגיות, הדין מקנה לביהמ"ש סמכות לפסוק לטובת התובע המייצג (מי שפתח בהליך) גמול מיוחד, שעשוי להגיע לסכומים גבוהים (עשרות ואף מאות אלפי ש"ח, ולעתים למעלה מכך).

חשוב לציין שלא ניתן להגיש תביעה ייצוגית בכל עילה, אלא רק בעילות מסוימות המנויות בדין (כגון תביעה נגד עוסק, כהגדרתו בחוק הגנת הצרכן, בקשר לעניין שבינו לבין לקוח; תביעה בעילה לפי חוק התחרות הכלכלית; תביעה נגד תאגיד בנקאי וחברת ביטוח; ועוד).

תביעה ייצוגית מתנהלת בשני שלבים. בשלב הראשון ביהמ"ש נדרש לקבוע האם יש לאפשר את ניהול התביעה כתביעה ייצוגית. לצורך כך ביהמ"ש בוחן האם במסגרת הבקשה לאישור התביעה כייצוגית (אותה נדרש להגיש לצד התביעה הייצוגית), הוכח לכאורה שמתקיימים התנאים שקבועים בס' 8(א) לחוק תובענות ייצוגיות, התשס"ו-2006 ובהם: 

• התביעה מעוררת שאלות מהותיות של עובדה או משפט המשותפות לכלל חברי הקבוצה, ויש אפשרות סבירה שהן יוכרעו בתביעה לטובת הקבוצה;
• תביעה ייצוגית היא הדרך היעילה וההוגנת להכרעה במחלוקת בנסיבות העניין;
• קיים יסוד סביר להניח כי עניינם של כלל חברי הקבוצה ייוצג וינוהל בדרך הולמת, ובתום לב.

השלב הראשון אורך לרוב מספר שנים, ורק בסיומו (ככל שהבקשה לנהל את התביעה כייצוגית אושרה), יתחיל השלב השני – ניהול התביעה הייצוגית לגופה, ככל תביעה רגילה.

למעט בעילות מיוחדות, כיום נדרש לשלם אגרה שגובהה תלוי בערכאה שאליה יש להגיש את הבקשה לאשר את התביעה כייצוגית (בימ"ש שלום / בימ"ש מחוזי). חשוב לדעת, כי מעבר לתשלום האגרה, התובע הייצוגי עלול לשאת בסיומו של ההליך בהוצאות הנתבע. לכן, יש לנקוט בתביעה ייצוגית רק כאשר נחזה שמדובר בעילה טובה ובעלת סיכויים, ולאחר קבלת ייעוץ וליווי של עו"ד מומחה בתחום.

תחום התביעות הייצוגיות הוא אחד מתחומי הליבה של משרדנו. ניתן לפנות אלינו לקבלת פרטים נוספים.

סעיפי בלעדיות בחוזים מסחריים הפכו לנפוצים. בתחום המקרקעין סעיפי בלעדיות באים לידי ביטוי, בין היתר, בהסכמים לשכירת שטחים במרכזים מסחריים ושבמסגרתם צד להסכם מתחייב לתת בלעדיות לצד השני. כך, לצורך הדוגמה, בעלי מרכז מסחרי עשוי להתחייב שלא לאפשר פתיחה של עסק מתחרה בשוכר בשטחי המרכז המסחרי; והשוכר עשוי להתחייב כלפי המשכיר, לא למכור מוצרים או שירותים ששוכר אחר מוכר במרכז המסחרי.

חשוב לדעת שבנסיבות מסוימות, הסדרי בלעדיות במקרקעין עלולים להיחשב כ"הסדר כובל". חוק התחרות הכלכלית, התשמ"ח-1988 אוסר על אדם להיות צד להסדר כובל, אלא אם ההסדר הוכשר על פי אחת מהדרכים המנויות בחוק – קבלת היתר להסדר מבית הדין לתחרות או מהממונה על תחרות; או אם ההסדר פטור לפי פטור שנקבע בחוק או פטור שהוצא מכוח החוק.

כדי לבחון האם בלעדיות במקרקעין נחשבת ל"הסדר כובל", יש לבחון את נסיבותיו הייחודיות של כל מקרה, ובכלל זה להתייחס לשאלות הבאות: מי מהצדדים להסכם כבול לדרישת הבלעדיות (המשכיר ו/או השוכר)? האם הצדדים להסכם מתחרים?; האם קיימים מתחרים נוספים הפועלים באזור הרלוונטי למרכז המסחרי?; האם יש חלופות קרקע זמינות בשוק הגיאוגרפי הקרוב למרכז המסחרי?; מה אורך תקופת הבלעדיות?

הממונה על תחרות כבר קבע בעבר, בנסיבות המתאימות (לשיטתו), כי הסכמי בלעדיות במקרקעין מהווים הסדר כובל. כך, למען ההמחשה: בפרשת הראל דובר בהסדר בלעדיות במקרקעין בין קניון הראל ובין בנק דיסקונט, שבמסגרתו התחייב בעלי הקניון לא לאפשר פתיחה של סניף בנק מתחרה בקניון. הממונה קבע, כי בנסיבות העניין מדובר בהסדר כובל אסור, בין היתר בשל כך שבנק דיסקונט היה הבנק המרכזי היחידי במבשרת ציון; בשל כך שהתנייה מנעה בפועל כניסת מתחרים; ובשל כך שלא היו חלופות קרקע זמינות בפני בנק מסחרי אחר שהיה מעוניין להציע חלופה תחרותית לבנק דיסקונט. הודגש גם, כי מדובר בתקופת בלעדיות ארוכה ביותר (15 שנים). ניסיון לתקוף את עמדת הממונה בערכאות משפטיות – לא צלח.

חשוב לדעת כי הסדר כובל שלא זכה להכשר לפי הוראות הדין מהווה עבירה פלילית. מעבר לסנקציות הפליליות שניתן להשית, התקשרות בהסדר כובל עלולה להוביל לסנקציות מנהליות (לרבות עיצומים כספיים בסכומים משמעותיים) וחשיפה לתביעות אזרחיות (כגון תביעה נזיקית).

משרדנו מספק ייעוץ שוטף בתחום התחרות וההגבלים העסקיים, וניתן לפנות אלינו לצורך התייעצות או קבלת מידע נוסף בנושא.

זיכרון דברים מבטא הסכמה ראשונית בין שני צדדים או יותר, לגבי פרטים מסוימים שעליהם הושגה הסכמה, וזאת בהנחה שבהמשך ייחתם ביניהם חוזה סופי. לעתים צדדים מתפתים לערוך זיכרון דברים בשלב ראשוני ביותר, ללא מעורבות של עו"ד, וזאת בשל החשש שהצד השני "יברח" מהעסקה.

בניגוד למה שנהוג לחשוב, זיכרון דברים עלול להיות מחייב גם כאשר מדובר בעסקת מקרקעין. אלא שעריכת זיכרון דברים בתחום המקרקעין מעוררת מספר קשיים משמעותיים, ובהם:

• בעסקת מקרקעין נדרש לערוך מספר בדיקות מקדמיות הנוגעות, בין היתר, למצב הקנייני והרישומי של הנכס, למצב התכנוני של הנכס ולחבויות המס הנובעות מהעסקה. לא מן הנמנע כי לתוצאות של הבדיקות הללו תהיה השלכה לעניין עצם הרצון להתקשר בעסקה או לעניין תוכן ההסכמות החוזיות (כגון המחיר שישולם בגין הנכס). זיכרון דברים עלול לקשור את הצדדים להסכמות הראשוניות או לפגוע ביכולת לנהל משא ומתן לגבי הנכס לאחר גילוי מלוא הפרטים.
• מטבע הדברים, זיכרון דברים כולל הסכמות רק על מספר מצומצם של סוגיות – הוא אינו נותן מענה למכלול הסוגיות הדורשות ליבון והסכמה. לא מן הנמנע שלאחר עריכת זיכרון הדברים תתגלה מחלוקת לגבי אחת או יותר מהסוגיות שנותרו פתוחות, וצד לזיכרון הדברים עלול למצוא את עצמו מחויב לעסקה למרות שלגבי נקודה מהותית מבחינתו אין הסכמה.
• ככל שצד לזיכרון דברים יחליט לשנות את דעתו מסיבה כלשהי ולא לחתום על חוזה לאחר עריכת זיכרון הדברים, הוא עלול להיחשב כמפר את זיכרון הדברים המחייב ולמצוא את עצמו בסכסוך משפטי.
• מועד עריכת זיכרון הדברים עלול להיחשב כמועד הקובע מבחינת חבויות במס, כך שביחס למועד זה תקום חובת הדיווח על העסקה לרשויות המס וחובת תשלום המס.

אם יצירת זיכרון הדברים הכרחית, מוצע לקבוע בו שתוקפו מותנה בחתימה על חוזה מכר מחייב בתוך תקופה מוגדרת, אחרת זיכרון הדברים יתבטל באופן אוטומטי ולצדדים לא יהיו טענות בנושא. כמו כן, ניתן להוסיף לזיכרון הדברים סעיף שלפיו לא ניתן לרשום מכוחו הערת אזהרה כדי להגן על זכויות המוכר.

משרדנו מלווה עסקאות רכישה ומכירה של נכסי נדל"ן (לרבות דירות מגורים) וניתן לפנות אלינו לצורך קבלת פרטים נוספים בנושא.

כונס נכסים ממונה לתפקיד ע"י רשם ההוצאה לפועל, והוא מוסמך בין היתר למכור נכס מקרקעין לצורך כיסוי החובות של אדם שלא מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו הכספיות. הדעה הרווחת היא שרכישת נכס מקרקעין מכונס נכסים היא אטרקטיבית ומשתלמת, משום שלרוב מחיר הרכישה נמוך משוויו של הנכס.

מכירת נכס מקרקעין ע"י כונס נכסים נעשית בפיקוחו של רשם ההוצאה לפועל, שנותן בסוף התהליך צו שמאשר את מכירת נכס המקרקעין לזוכה. ניתן היה לסבור שעם קבלת הצו, כל שנדרש מהזוכה לצורך השלמת הרכישה הוא לדאוג לרישום "טכני" של בעלותו במרשם המקרקעין. אלא שלרשם המקרקעין יש סמכות ושיקול דעת עצמאיים, ולא בטוח שהוא יאפשר את רישום הבעלות החדשה.

להלן מקרה להמחשה:

תאגיד רכש מכונס נכסים קרקע בתחום המועצה האזורית דרום השרון, והוצא צו של רשם ההוצאה לפועל המורה על רישום הקרקע על שם התאגיד. בהמשך לכך התאגיד פנה לרשם המקרקעין, צירף את החלטת רשם ההוצאה לפועל וביקש לרשום אותו כבעלים של הקרקע.

הגורם שממנו התאגיד רכש את הקרקע (דרך הכונס) לא היה רשום כבעלים של הנכס במרשם המקרקעין. היות שרשם המקרקעין לא השתכנע שהקרקע הועברה כדין ממי שהיה רשום כבעלים של הנכס לגורם שמכר לתאגיד – רשם המקרקעין סירב לרשום את הבעלות בקרקע על שם התאגיד. סירובו של רשם המקרקעין אושר ע"י סגנית הממונה על מרשם המקרקעין, ועל כך הוגש ערעור לביהמ"ש המחוזי בלוד (הליך עש"א 22828-05-18 קבוצת סהר בע"מ נ' ר.נ.ד.י.ג. יזום והשקעות בע"מ, פס"ד מיום 28.7.2019).

ביהמ"ש קבע שלרשם המקרקעין יש שיקול דעת עצמאי, והוא מוסמך שלא לרשום את הקרקע על שם התאגיד (גם אם יש צו של רשם ההוצאה לפועל שאישר את המכירה לתאגיד). בנסיבות המקרה ביהמ"ש לא מצא מקום להתערב בהחלטת רשם המקרקעין. ביהמ"ש הקציב שנה לבירור מצב הזכויות בקרקע, כאשר רק לאחר שנה יבחנו האם יש לרשום את הבעלות בקרקע על שם התאגיד, וזאת בשים לב לתוצאות הבירור שהאפוטרופוס הכללי נדרש לערוך.

המקרה ממחיש את החשיבות הרבה שיש לתת לעריכת בדיקות מקדמיות קפדניות בקשר למכירה / רכישה של נכס מקרקעין, גם כאשר מדובר ברכישת נכס מכונס הנכסים. ניתן לפנות למשרדנו לצורך קבלת פרטים נוספים.

ככלל, ההתייחסות לאיגודים מקצועיים היא חיובית – איגוד מקצועי מאפשר לרתום את הידע והניסיון המקצועי של החוברים לקידום הענף, וע"י כך להועיל לענף ולציבור בכללותו. כך, למשל, איגוד מקצועי יכול לקבוע סטנדרטים שעשויים לקדם יעילות, איכות ובטיחות; לקבוע נוהלי התנהגות ראויה וכללי אתיקה לטובת הענף והצרכנים; לקדם ספרות מקצועית; לייצג את  הענף מול רשויות שונות ומול הציבור; ועוד.

יחד עם זאת, לתפישת רשות התחרות חבירה של מתחרים באיגוד מקצועי מעוררת חששות לפגיעה בתחרות, ובהם: החשש שהאיגוד ישמש מסווה לפעילות מתואמת במסגרת קרטל בין חברי האיגוד; החשש שהאיגוד יקבע או ימליץ לחבריו על אופן פעולה שעלול למנוע או להפחית את התחרות; החשש שחברי האיגוד ינצלו את חברותם באיגוד לצורך החלפת מידע שהוא רגיש מבחינה תחרותית, באופן שעשוי להביא לפגיעה בתחרות; ועוד.

חששות אלו עשויים לבוא לידי ביטוי בהוראה או בהמלצה של האיגוד המקצועי לחבריו, בתנאי החברות באיגוד, בקוד ההתנהגות שהאיגוד מבקש להנהיג בענף, בסטנדרטים המקצועיים והאתיים שבאחריותו ועוד. החששות עשויים לבוא לידי ביטוי גם בהתנהלות של חברי האיגוד, ללא מעורבות ישירה של האיגוד.

כעולה מגילוי דעת שפרסמה רשות התחרות בנושא, כל עוד לא מדובר בחבירה שיש לה אופי של מיזם משותף (כגון עיסוק בשיווק משותף או מיזמי מחקר ופיתוח משותפים) – עמדת הרשות היא שככלל, חבירת עוסקים במסגרת איגוד מקצועי לא אסורה כשלעצמה. יחד עם זאת, אופן התנהלות האיגוד וחבריו הוא זה שעשוי בנסיבות מסוימות להיות מנוגד לדין, כמו גם קביעת כללים הנוגעים להצטרפות לאיגוד המקצועי.

בגילוי הדעת הובאו מספר כללי התנהלות שרשות התחרות ממליצה להקפיד לפעול לפיהם. בין כללים אלו:

• יש לקיים התכנסויות של האיגוד (ישיבות, שיחות טלפוניות וכד') לפי רשימה מפורטת של נושאים לדיון, שתיקבע מבעוד מועד ותובא לידיעת המשתתפים לפני ההתכנסות. בהתכנסות לא יידונו עניינים רגישים מבחינה תחרותית ולא ייחשף מידע כזה, לרבות במסגרת חומר הכנה, ניירות עבודה, מצגות וכד'. התכנסות תתועד בפרוטוקול מפורט שיירשם בזמן אמת ויישמר להצגה לפי דרישה.
• לאיגוד מקצועי אסור לקבוע לחבריו הוראות או לתת להם המלצות לפעול לפי קו פעולה מסוים, אם הדבר עלול לפגוע בתחרות, ואסור לאיגוד ליטול חלק בהפצה או בפרסום של הוראות והמלצות כאמור.
• על איגוד מקצועי חלות מגבלות בנוגע לאיסוף והפצה של מידע שנחשב רגיש מבחינה תחרותית.
• איגוד מקצועי רשאי לייצג את חבריו בפני רשויות השלטון בכובען הציבורי-רגולטורי (להבדיל מפנייה הנוגעת להתקשרות מסחרית עם רשות שלטונית). יחד עם זאת, רצוי שהאיגוד יגדיר באופן ברור ומראש את תכלית הפנייה ותוכנה; שהמגעים ושיתוף הפעולה בין חברי האיגוד (או מי מטעמם) יוגבלו לפעולות הנדרשות באופן סביר לקידום תכלית זו; שהאיגוד ייצג בתום לב את חבריו, ובכלל זה שפעילותו לא תהיה מוכתבת ע"י אחד או יותר מחבריו, כך שתכלית הפנייה תהיה לשרת את עניינם של החברים המכתיבים ולא את טובת הענף; ועוד.

על איגוד מקצועי ועל ממלאי תפקיד בו חלה החובה לנקוט את האמצעים הנדרשים באופן סביר כדי למנוע הפרה של דיני התחרות במסגרת הפעילות באיגוד, וזאת מראשית היווסדות האיגוד ולאורך תקופת קיומו. אי נקיטה באמצעים הדרושים עלולה להוביל להפרה של הדין, ולהטלת אחריות על האיגוד, חבריו וממלאי תפקיד בו.

חשוב לציין שיש לממונה על תחרות סמכות לנקוט בהליכים פליליים ו/או בהליכים מנהליים כלפי כל גורם שהפר את הוראות חוק התחרות הכלכלית, ובנסיבות מסוימות גם כלפי מנהל או עובד מנהלי בכיר שאחראי לתחום שבו בוצעה ההפרה, אפילו אם הוא לא לקח חלק ישיר בהפרה. להפרת הוראות החוק עשויה להיות השלכה גם בתחום המשפט הפרטי, כגון בטלות מעיקרא של הסכם או הגשת תביעה אזרחית כנגד המפר.

משרדנו מלווה איגודים מקצועיים בהיבט של דיני התחרות, החל מיום הקמתם ולאורך שנות פעילותם. ניתן לפנות למשרדנו לקבלת פרטים נוספים בנושא.

משרדנו מייצג בבקשה לאישור תביעה כייצוגית נגד הערוצים המסחריים (כיום 12 ו-13). בבקשה נטען נגד הפרקטיקה של הערוצים לשדר פרסומות וחסויות באופן שלכאורה מנוגד לדין. בכלל זה נטען בבקשה נגד שידור פרסומות שלא בהפסקת הפרסומות, שידור פרסומות סמויות, קידום עצמי אסור ושידור פרסומות וחסויות מעבר למשכים המותרים בדין.

כמתואר בבקשה, התופעה מקבלת ביטוי גם בתכניות חדשותיות, ונציב פניות הציבור של הרשות השנייה כינה אותה "רעה חולה" שמהווה "זלזול ופגיעה בציבור הצופים תוך הטעייתם".

ביהמ"ש התבקש לפסוק לטובת הצופים בערוצים 250 מיליון ₪ בגין נזקיהם ובגין התעשרות שלא כדין מצד הערוצים המסחריים.

לסיקור הבקשה בעיתונות, לחצו כאן.